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购房合同争议成投诉新热房屋质量问题仍是重

2018-10-26 13:55:38

购房合同争议成投诉新热 房屋质量问题仍是重点

中消协商品房投诉增长率六年来首次回落到1.5%,合同纠纷增幅达21.4%北京市消协商品房投诉解决率仅为60%,业界认为完善法规成为当务之急 中消协统计数据显示,商品房投诉总量在连续六年大幅度上升的情况下,到了2004年纠纷增长率首次大幅度回落,2004年与2003年相比,投诉上升幅度仅有1.5%。但由于标的大、鉴定难、相关法规不健全等原因,房地产投诉的解决率仍在所有投诉中。业界普遍认为,提高行业诚信度成为了当务之急。 现状 2004年北京房地产投诉增长19.9%2003年市消协接到商品房投诉468件,2004年增至561件,但增长比例有小幅下降。 2004年6月13日,购买并且已经入住到大兴某小区的业主老李第五次找开发商协商小区绿化景观被更改的事宜。老李购买的是期房,当时售楼处的楼盘示意图上,老李购买的房子窗口恰好面对小区大面积的绿化草坪和人工水景景观,售楼小姐也信誓旦旦地告诉老李购买的房子朝向景观是整个小区里的,当时老李一家为能够购买到景观如此好的房子欣慰了好大一阵子。但是当老李拿到新房钥匙入住后,突然发现窗外的草坪和水景景观变成了小区休闲健身活动中心,原来楼书和沙盘上规划的绿化景观转眼间就面目全非。 随后,老李去找开发商询问规划更改的原因,开发商告诉老李,所谓的绿化景观原来就是规划中的休闲健身中心,至于老李提到的沙盘上标示为绿化景观,由于该沙盘已经不存在,也就无从考证老李的说法是否正确。 与前四次老李和开发商交涉一样,6月13日老李依旧无功而返。2004年9月19日,在与开发商协商未果的情况下,老李投诉到了北京市消费者协会,消协随即进行调解,但是开发商拒绝接受调解。后来老李也想通过法律诉讼的方式与开发商辩个明白,但咨询过律师后,觉得诉讼时间和费用成本太高,维权行动只好搁浅。 现在老李房子窗外依旧是热闹非凡的休闲健身中心,那片散发着绿意的草坪和闪着波光的水景则成了老李一家的想象。面对房地产市场逐渐规范的欢呼声以及有关部门公布的房地产投诉比例下降的消息,维权一年多依旧未果的老李有些难以理解。 据中国消费者协会公布的数据显示,2002年商品房投诉共17172件,2003年其投诉增至20290件,上升比例为18.16%,2004年的投诉量为20530件,上升的比例则为1.5%。中国消费者协会有关官员表示,房地产投诉近年来成为社会的热点,2004年房地产投诉涉及金额较大,金额大的时候达上百万元、上千万元,而且群体性的投诉比较多。此外,投诉所涉及的领域非常宽广,从楼盘的广告一直到采光、绿化配套、取暖环保等等。 从北京市消费者协会获得的资料也显示,2003年北京市消协接到商品房投诉量为468件,2004年则增至561件,增长幅度为19.9%,该增长幅度比以往有小幅下降。 特点一 商品房合同纠纷成为新热 主要表现在三个方面,一是开发商不使用合同示范文本,其次是开发商合同违约,还有是定金退还难。 房地产纠纷是随着房地产市场化进程而开始的,其与房地产市场化进程一直是“形影相随”的。在一定意义上,房地产纠纷及投诉随着房地产市场化程度的逐渐提高并成熟而减少。“从2004年全国商品房投诉的数量来看,有一个很明显的变化,那就是商品房投诉总量在连续六年大幅度上升的情况下,到了2004年增长率首次大幅度回落。也就是说往年投诉的增长率都是在两位数字以上,而2004年与2003年相比,上升的幅度仅有1.5%。”中国消费者协会投诉和法律事务部主任王前虎接受采访时表示。 他进一步指出,2004年因价格、计量、广告等方面引发的纠纷均有所回落,说明经过几年的整治和规范,商品房市场的状况得到了很大改观,“但仍有些问题比较突出,其中因商品房合同引发纠纷的增幅则达到21.4%”。王前虎认为,商品房市场在合同方面仍然存在着相当多的问题,特别是中国消费者协会连续两年对不平等的房地产格式条款进行点评,消费者开始重视依据合同来维护自身权益。“一方面是消费者开始重视合同,第二方面则是注意研究合同的条款,通过订立公平的合同条款来平衡双方的权利义务关系,进而利用合同维护自己合法权益的意识和能力在提高,所以争议也会有所增加。”王前虎说。 中国消费者协会专家顾问、北京市律师协会消费者权益专业委员会主任邱宝昌律师则明确告诉,在其去年咨询和代理的房地产纠纷诉讼中,商品房购买合同纠纷占到非常大的比例。 北京常见的购房合同纠纷主要表现在三个方面,一是开发商不使用合同示范文本,在提供的合同中增加附加条款,限制消费者的权利,增加消费者的义务,减除他自己应该承担的;其次是合同违约,开发商随意改变房屋的结构、设计,改变公共设施的用途,房屋面积不足,延期交房,产权证办理难;还有定金退还难,部分开发商以预售为名收取定金,而在正式签订合同时,强迫消费者接受其显失公平的条款,如果不能达到目的,定金就会被开发商强行扣押等等。 特点二 房屋质量和物业服务仍是投诉重点 质量问题主要包括墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水;物业纠纷集中在停车位不足、收费偏高等方面。 来自国家相关部门的统计数据显示,2004年所有商品房的投诉当中,房屋质量问题占了所有投诉的44.2%,将近一半。主要包括房屋存在墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水等质量问题。 “质量方面的纠纷一直是房地产纠纷中的重中之重,从统计数据来看,涉及到商品房质量方面的投诉大约有80多个方面。” 着名房地产研究专家、北京国际投资发展公司总裁杜猛指出,商品房是一种综合性的特殊商品,在其建设过程中涉及到2000多个产品、100多部法律和10多个程序和手续,主要其中涉及到开发、施工、销售、售后服务等一系列的环节,实际上房地产开发企业,建筑施工企业,房地产中介企业和物业服务企业等多个主体,每个环节和每个主体的行为如果不规范,都会产生房地产质量方面的纠纷,将导致对消费者的损害。房屋质量问题应该分为一般质量问题和危及居住安全的重大质量问题,一般来说,即使开发商不故意制造质量方面的问题,也很难避免一些一般质量问题的产生。 “物业管理方面的纠纷也非常突出。”邱宝昌律师表示,物管方面的纠纷在近年也是房地产投诉中核心问题之一。去年主要体现在物管服务质价不符,物管公司多收费,少服务,甚至巧立名目,增加收费的项目和服务收费,以各种理由减少服务项目,降低服务质量。同时因为停车位和停车费所引发的纠纷也在加剧,主要涉及到停车位不足和地下停车位收费偏高等问题。 去年恋日嘉园的业主就因物业公司拒绝公布账目而起诉该公司,多个小区因不满现在的物业管理公司而将其解聘,另聘请新物业公司进驻,但终结果都不如人意。有的是新物业无法顺利进驻,有的即使成功交替,但仍旧无法提供业主满意的服务,造成物业公司轮番“被炒”。在市消协近发布的对全市99个物业管理公司的调查中,8家被50%以上的业主评为“差”,而京贸国际公寓、电子城小区等小区业主也因为停车位收费而进行过较大规模的维权行动。 热点问题 投诉解决率在“贫困线”以下 中国消费者协会秘书长母建华在2005年3月9日房地产诚信维权论坛上感叹:消费者感叹维权难,商品房消费维权尤其难。从目前的现状来看,由于商品房市场发育的时间短,配套法律法规滞后,加上房款总额大,交易周期长,涉及因素多,以及个别地方保护、行业保护等原因,商品住房现在已成为消费者投诉热点中的难点问题。 据悉,2004年中国消费者协会共受理900万件消费者投诉,总体解决率达到了90%以上,但房地产纠纷是解决速度慢的,解决比例也很低。中消协的解决率约为80%,市消协的解决率仅为60%.从投诉总量分布上看,房地产投诉总量仅次于和汽车,位列第三。中国消费者协会有关官员表示,房地产投诉的解决率远远低于90%的总体平均水平,这个问题非常值得关注,如果不加强整改,不仅不利于房地产行业的健康发展,还会影响社会的和谐。 业界观点 鉴定难度大成解决问题障碍 “消费者协会只具有调解权利,没有行政的处罚权,因此消费者协会是以第三方的身份进行纠纷的调解,而开发商则有权利拒绝接受调解。”邱宝昌表示商品房是特殊的商品,其自身的价值大,解决消费者纠纷的环节多,需要相关单位和社会各界力量积极参与和配合。 北京顺华房地产公司副总经理徐长崎则认为,房地产纠纷解决率低一方面是因为房屋的标的高,总价一般都在30多万元,有的甚至达到上百万元,按照《消费者权益保护法》的相关规定进行赔偿的话,开发商的负担较大,这在一定程度上使得开发商不愿意承担。此外,从目前的实际情况来看,房地产纠纷的鉴定难度比较大,“比如业主认为房子的面积有缩水问题,希望找专业测绘机构来进行复测,但仅此一项工作就难以展开。目前测绘机构一般不单独为一家业主测量,必须测量整个社区,总体费用昂贵,即使是消费者认为开发商在面积方面缩水,也很难进行重新测绘。” 解决之道 诚信为本尽快健全相关法规 母建华认为,商品房纠纷在很大程度上与企业诚信程度低下有关,因此从积极的态度来讲,减少房地产行业的纠纷就要呼唤诚信,整个行业的健康发展也需要诚信,消费者企盼诚信已经成为一个热门的话题,无论从理论上,还是从实践上来讲,凡是致力于长期稳定发展的房地产企业,在市场活动中就应该以诚信信用的原则作为基本的商业道德标准和根本的行为准则,而只有企业公共自律,自觉规范市场行为才能提高消费者的消费信心。 同时要建立和健全与房地产行业有关的法律法规,通过法制的手段来规范开发商和市场行为。据悉,首笔中国房地产诚信基金已于2005年3月9日开始启动,该基金主要用于房地产企业诚信调查、表彰先进、惩罚侵权,支持并帮助消费者维护自己的合法权益,当企业不诚信行为损害消费者合法权益,消费者又没有能力,或者没有经济实力打赢这场官司时,该基金则帮助消费者打赢这场官司,同时还向消费者提供消费知识咨询和教育。 现状调查 市消协:去年商品房投诉呈六大特点 2004年北京商品房投诉561件,比2003年增加了93件,增长幅度为19.9%.反映的主要问题一共有六个: 一是开发商开发、建设手续不全、消费者购买商品房后不能取得合法房屋产权证书。此类投诉集中表现在拆迁改造地段有关部门在农民集体所有的土地上进行房地产开发,并以村(镇)委会的名义向城市居民出售且不能给消费者开具正式发票,影响消费者办理合法的产权证书。 二是开发商违约引发的商品房消费纠纷在所有投诉中比例很高。如房屋到期不能交付使用,而开发商也不赔付违约金。 还有一些开发商因为资金或其他问题住宅盖到一半就停工了,消费者既拿不到房子也得不到退款。 三是消费者购买的期房在开发商交房时发现与原规划和售房时的宣传不符。开发商未经购房消费者同意擅自变更规划、设计。 四是一些精装修的房屋装修质量差,与售房时样板间反差大。 五是一些开发企业代收费的现象严重。许多开发商利用交房时机代收、多收、乱收费用,消费者不交就不给钥匙。 六是因遮光、噪音和电磁辐射等环境问题引发的纠纷由于相关法律法规不健全、鉴定难、调解处理十分困难。商品房投诉中群体投诉问题突出。

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